Christoph Marloh

Christoph Marloh, geboren 1960 in Hamburg, ist seit 20 Jahren in der Wohnungswirtschaft tätig. Er setzt sich als Fondsmanager für eine sozial und ökologisch nachhaltige Bewirtschaftung von innerstädtischem Wohnraum in attraktiven Metropolen ein. Die sieben von ihm aufgelegten Fonds verwirklichen erfolgreich die Charta Nachhaltiges Wohnen. Diese sichert den Schutz von Mietern von steigenden Wohnungskosten, den Umweltschutz, die Wirtschaftlichkeit von Investments und die Fairneß gegenüber Anteilseignern.

Christoph Marloh hat die Grundbesitz 24 Emissionshaus GmbH in Seevetal bei Hamburg gegründet. Diese verwaltet Kapitalanlagen für Stiftungen, Versorgungswerke und Private. Er ist bei Grundbesitz 24 für Investoren, Partner, Finanzierungen und neue Beteiligungsgesellschaften verantwortlich. Christoph Marloh ist Diplom-Immobilienökonom (ADI) und Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), England, einem weltweit führenden Verband von Immobilien-Professionals. Er ist Sachverständiger für energetische Modernisierungen und Mitglied der Gesellschaft für Immobilienwissenschaftliche Forschung gif e.V., Frankfurt.

Weiterführende Informationen:
www.grundbesitz24.de

Verantwortliche Wohnungsinvestments für Stiftungen und Versorgungswerke mit der Charta Nachhaltiges Wohnen

Durch die Charta Nachhaltiges Wohnen sind die Geschäftsführungen der Immobilienfonds von Grundbesitz 24 zu sozialer, ökologischer und wirtschaftlicher Nachhaltigkeit sowie zu Fairneß gegenüber Kapitalgebern verpflichtet.

Soziale Nachhaltigkeit

Die Charta Nachhaltiges Wohnen sieht Einnahmeerhöhungen in den Wohnungsbeständen durch natürliche Fluktuation und gesamtkostenneutrale Erhöhungen der Nettokaltmieten vor und gewährleistet so stabile Gesamtbelastungen für Bestandsmieter. Dieser Vorgabe wurde in den Fonds durchgehend entsprochen. Die Einnahmeerhöhungen von durchschnittlich 8% zu Ende 2014, wurden ausschließlich durch Fluktuation, gesamtkostenneutrale Maßnahmen und auf der Basis bestehender Vereinbarungen zur Miethöhe erzielt.

Ökologische Nachhaltigkeit

Die Charta Nachhaltiges Wohnen sieht warmmietenneutrale energetische Modernisierungen mit Einsatz ökologischer Materialien vor. Diese erfolgen nach Ablauf einer Frist von 3 Jahren nach Erwerb von Bestandsobjekten. Der Umfang der Maßnahmen ist objektspezifisch und von aktuellen Bau- und Energiepreisen sowie vom Verbrauchsverhalten der Mieter abhängig.

Wirtschaftliche Nachhaltigkeit

Die realisierten Gesamtanschaffungskosten der Immobilienbeteiligungen sind vor dem Hintergrund der Lageschwerpunkte Hamburg und Berlin und angesichts der Baujahre als günstig zu bewerten und erlauben das Erreichen der prospektierten Erfolge. Die in den Objekten vorhandenen Spreizungen der Miethöhen lassen weitere fluktuationsbedingte Einnahmeerhöhungen erwarten. Der aktuell als Referentenentwurf vorliegende Gesetzentwurf zur „Mietpreisbremse“ ist für die verwalteten Wohnungsbestände nicht relevant, da Neuvermietungen nicht oberhalb des Marktniveaus erfolgen.

Nachhaltigkeit durch Fairneß gegenüber Anteilseignern

Die Gründungsgesellschafter der Immobilien-Gesellschaften oder mit diesen verbundene Personen und Unternehmen  haben  zum  Zeitpunkt  des  Erwerbs  keine  Rechte  an  Objekten  und  erbringen  keine Leistungen im Hinblick auf solche Objekte. Dieser Vorgabe wird ausnahmslos entsprochen.

Im Wortlaut - die Charta Nachhaltiges Wohnen von Grundbesitz 24

Richtlinien für die Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes der

Nachhaltige Wohnimmobilien Renditefonds Nord GmbH & Co. KG 
Nachhaltige Wohnimmobilien Hamburg 02 GmbH & Co. KG
Nachhaltige Wohnimmobilien Hamburg 03 GmbH & Co. KG
Nachhaltige Wohnimmobilien Hamburg 04 GmbH & Co. KG
Nachhaltige Wohnimmobilien Hamburg 5 GmbH & Co. KG
Nachhaltiges Wohnen Hamburg 6 GmbH & Co. KG
Nachhaltiges Wohnen NDS 7 GmbH & Co. KG
Nachhaltiges Wohnen Deutschland 8 GmbH & Co. KG

I. Marktlage

Die Konzentration auf Wachstumsregionen führt dazu, daß erschwinglicher innerstädtischer Wohnraum in attraktiven Metropolen knapper wird und sich bestehende Sozialstrukturen verändern. Raumheizung ist in Deutschland der größte fossile Energiebedarfsträger. Energiepreise steigen tendenziell stärker als die Mieten und belasten einkommensschwache Mieter. Das monetäre Umfeld führt zu Einkommensrückgängen bei sicherheitsorientierten Kapitalanlegern. Kurzfristiges Vorteilsdenken ersetzt stellenweise langfristig tragfähige Planungen.

II. Gemeinsame Werte

Gemeinsam mit unseren Kunden setzen wir Geld, Zeit und Expertise ein, um die folgenden Werte zu leben:
1. Mieterschutz
2. Umweltschutz
3. Wirtschaftlichkeit.
4. Fairneß.

III. Ziele

Im Sinne der gemeinsamen Werte sind folgende Ziele durch die Geschäftsführung der Gesellschaften zu erreichen. Bei Zielkonflikten geht der höherrangige Wert vor.

1. Mieterschutz

Bestehende Mieterstrukturen sollen erhalten bleiben. Es ist sicherzustellen, daß die Gesamtbelastung der Mieter langfristig stabil und im Rahmen der Einkommensentwicklung bleibt. Familien mit Kindern und Alleinerziehende sind besonders zu beachten und ergänzend zu fördern.

2. Umweltschutz

Der Energieverbrauch ist in jedem Objekt unter 100 kWh/m2a zu senken. Dieses ist durch Einsparungen in den Haushalten und energetische Modernisierungen im Bestand zu gewährleisten. Einsatz und Entsorgung der verwendeten Materialien sollen unbedenklich für Gesundheit und Umwelt sein und die erforderliche bauphysikalische Qualität aufweisen.

3. Wirtschaftlichkeit

Für Anteilseigner ist eine angemessene laufende Verzinsung zu sichern. Durch kontinuierliche Instandhaltung ist der nachhaltige Ertrag des Bestandes zu gewährleisten. Im Falle von Verkäufen ist der bestmögliche Verkaufspreis zu erzielen.

4. Fairneß

Die Beteiligungen sind frei von Interessenkonflikten der Anbieter und Asset Manager.

IV. Maßnahmen

1. Mieterschutz

a. Bestehende Mietverhältnisse

Erhöhungen der Nettomiete bei Bestandsverträgen sind nur zulässig, wenn dafür an anderer Stelle Einsparungen realisiert werden. Die Gesamtbelastung darf nicht über die Einkommensentwicklung hinaus zunehmen.

Regelmäßige Mieterhöhungen ohne Einsparungen, wie das Mietrecht sie erlaubt, sind nicht zulässig.

Vor Maßnahmen der energetischen Modernisierung ist eine Kosten/Nutzenrechnung aus Sicht der Mieter zu erstellen und eine Mieteraufklärung in persönlichen Gesprächen durchzuführen. Durch Modernisierungen ist eine Reduktion der Gesamtbelastung gegenüber dem unmodernisierten Zustand vorzugsweise im Folgejahr und spätestens innerhalb von 3 Jahren zu erzielen. Dabei ist die bisherige Energiepreisentwicklung zugrunde zu legen. Es ist zu prüfen, ob Härten für einkommensschwache Mieter entstehen.

b. Alle Mietverhältnisse

Familien mit Kindern und Alleinerziehenden ist die Mitarbeit im gemeinnützigen Verein Nachhaltiges Wohnen e.V. anzubieten. Der Verein vergütet die Mitarbeit durch Ehrenamtspauschalen. Er speist sich aus Spenden der Anteilseigner, der Geschäftsführung sowie Dritter.

Zur Förderung lokaler Beschäftigung ist die Übertragung von Diensten in den Objekten an Mieter zu prüfen.

Mieter sind über Energiesparpotentiale im Haushalt aufzuklären.

2. Umweltschutz

Vor Durchführung von energetischen Modernisierungen ist eine Umweltbilanz zu erstellen.

Bei Bauteilen mit normalen Brandschutzanforderungen sind nachwachsende Dämmstoffe wie Hanf, Hobelspäne, Holzfasern, Schafwolle, Zellulose nach natureplus einzusetzen. Bei Bauteilen mit erhöhten Brandschutzanforderungen sind mineralische Dämmstoffe wie Wärmedämmstoffe nach RAL-ZU 132 sowie Wärmedämmverbundsysteme nach RAL-ZU 140 (Baustoffklassen A1, A2) einzusetzen.

Energetische Modernisierungen sind durch eine externe Qualitätssicherung zu begleiten.

3. Wirtschaftlichkeit

Neuvermietungen im Rahmen der normalen Fluktuation dürfen zu Marktpreisen erfolgen.

Sofern nach energetischen Modernisierungen die Nettobelastung der Mieter über einen Zeitraum von 10 Jahren oder länger konstant bleibt, ist zuvor eine einmalige Erhöhung von Bestandsmieten zulässig, wenn diese damit unterhalb des Marktpreises liegt. Dabei ist eine soziale Abwägung vorzunehmen.

Alle geeigneten öffentlichen Fördermöglichkeiten für Modernisierungen sind zu beantragen.

4. Fairneß

Die Gründungsgesellschafter der Immobilien-Beteiligungen oder mit diesen verbundene Personen und Unternehmen haben zur Zeit des Erwerbs keine Rechte an den Objekten und erbringen keine Leistungen im Hinblick auf solche Objekte.

V. Überwachung

Ein Beirat überwacht die Einhaltung dieser Charta. Er setzt sich zusammen aus einem Vertreter der Anteilseigner, einem Vertreter der Geschäftsleitung und einem Externen.

Stand: Januar 2015